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温州楼市急降

发布时间:2020-01-16 20:42:18

温州房价跌了!根据我们的调查,近期温州的二手房价普遍出现了 0%~40%的跌幅,甚至出现了对折砍价的极端情况。种种迹象表明,一系列严厉的调控措施让温州楼市陷入了“冰冻期”,市场的投机泡沫正被有效挤出。 普跌三四成 极端打对折 温州楼市急降 温州楼市里的泡沫,已被无情地挤出。严厉的楼市调控,使得不少温州炒房客更是损失惨重。在这个曾经靠投机炒作而缔造了国内楼市飙涨神话的地方,目前是一片凄风惨雨,二手房大幅降价抛售;新房价格虽然仍处于僵持状态,但交易量已经大幅萎缩。这一切,都引来了人们更多的关注。 楼市冰封 一个房价下跌的说法让我们踏上了温州这块充满传奇故事的土地。 “温州房价跌了,很多二手房打对折都没人愿意买。”本刊一位读者这样说。这是真的吗,究竟是怎么回事,市场怎会一下子发生这样大的变化?于是,编辑部决定成立一个采访小组,立刻奔赴温州,进行一番实地调查。 市场的确变了!曾经风光无限的温州楼市,如今已经进入冰封时期。二手房市场成为“重灾区”,价格下跌,交易量极度萎缩;新房价格虽然仍处在僵持过程中,但交易量下滑幅度也相当大。 各中介公司的房源信息中,大都标上了“急抛”或是“急售”字样,这种情形与2008年市场极度低迷的上海极为相似。根据21世纪不动产温州区域分部提供的相关表明,目前二手房挂牌价与2011年4月前后高点期相比,整体出现了 0%~40%不等的下降,部分挂牌价更低,接近“腰斩”。 二手房成交仍然陷入深度低迷状态。温州交易中心数据显示,2012年1月份温州市主城区(鹿城区)二手房交易量 8件,比上月减少159件,下降幅度达 2%。其中,商品住房每日成交约10套左右,该水平已是近6年来差。 新房市场状况也不容乐观。一些新盘开始打折销售;开发商还尝试用送宝马、保价等方式来吸引购房;另有一些开发商尝试与二手房中介合作,想借用中介公司自身的资源,以拓宽销售渠道。 新房的销售状况也陷入了低迷状态。据搜房网数据监控中心温州站统计,2012年1月温州全市范围内(瑞安除外)新房共成交 42套,5.24万平方米,环比下降了29.9%。与往年月均20万平方米的正常水平相比,仅其四分之一,形势同样也让人乐观不起来。 据温州房管局网数据显示,截至2月21日发稿,温州目前可售房源高达24888套,建筑面积达280.2万平方米。其中公开发售住宅1 62 套,建筑面积高达179. 万平方米,为近年来的新高。2012年新增供应量将达到200多万平方米,而如果再把这个因素也考虑进来,按照当前的去化速度,共需要90多个月的时间。 受此影响,温州新房退房数不断飙升,购房意愿进一步降低。温州房管局网数据显示,截至2月21日,温州退购(订)房源重新入网委托销售的房源数量达到了19 套,为近年来新高。 前世今生 但实际上,温州楼市曾一度相当辉煌。 温州的房价从默默无闻到终排在全国前列,成为名副其实的高房价城市之一,不过是近几年的事情。 观察温州楼市的发展历史,通过房价运行的脉络,我们不难发现这其实就是一部温州房价炒作史。在2006年以前,温州房价走势还算比较温和,但从此以后,房价进入狂飙模式。2001年至2005年间,总体房价涨幅有限,不超过两倍,这与全国其他城市涨幅相当。 在2005年底,市区大南门区域出现“万元盘”, 鸿瑛大厦售价超过10000元/平方米,这成为一个标志性事件。随后滨江路上楼盘也突破单价万元大关。2006年底,南大门区域的联合广场、花都大厦、国正大厦等部分房型已经超过20000元/平方米大关,包括上徒门、水心等地区的房价,也已经达到1 000元/平方米。此时,温州房价正切换成快速飙涨模式。 根据温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明,在过去的6年时间里,市区新房销售均价从8045元/平方米,一路上涨至 4674元/平方米,上涨了惊人的4.2倍(具体见图)。即使是在遭遇金融危机的2008年,全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌,但温州却一枝独秀,是年均价达到15477元/平方米,涨幅为惊人的58.1%! 是不是土地的价格上涨过快,受成本的推动而导致温州房价疯涨?数据表明,从2006年到2011年这6年间,楼板平均价增长幅度有限。即使以2010年的1 540元/平方米计算,也只有2.5倍;更何况,在过去6年时间里,平均楼板价在大多数时间未超过7600元/平方米。 当地居民、常年在外经商的温州商人以及海外华侨,构成温州三大楼市正常的刚性需求,这三股力量对推升房价的作用的确不小,但起不到决定性的作用。投机炒作成为一个无法绕开的话题,包括温州当地从业人员,以及国内知名专家,在分析温州房价快速上涨原因时,无一例外都谈到了投机炒作这个因素。 而近几年里市场供应量偏低,也使得温州楼市炒作更加容易“操盘”。石海军表示,近10年来,除了2006年和2010年土地供应在1000亩左右以外,其他年份每年的土地供应均在500亩左右甚至更少。但实际上,自2004年以来,温州每年的市场需求在270万平方米左右,供应赶不上需求。在房价预期看涨、购买力旺盛的前提下,供不应求的结果就是导致价格的上涨。 泡沫挤出 毫无疑问,温州楼市所面临的现状,以及二手房价发生“跳水”的现象,在很大程度上是因为调控挤出房价泡沫成分之后所造成。 温州房价的下跌,始于二手房。自温州从2011年 月份开始执行“限购令”,出现大量退房现象,温州楼市开始降温。随后,开发商销售状况急转直下,同时导致二手房交易也开始萎缩。两个月后,乐清一个新开楼盘少见地打折促销。 “限购令”改变了市场预期。而压垮骆驼的一根稻草,真正让那些在观望中做出抛售决定的,还是发生在去年9、10月份温州老板“跑路”事件。原本活跃异常的温州民间借贷,因为该事件而产生巨大信任危机,并由此而引发了一场巨大的挤兑风波,很多企业主或者投资客手中的资金立刻紧张起来,抛售套现成为务实的选择。 当地中介人士表示,当时有大量的投资性房产涌向二手房市场,为了尽快出手,卖家纷纷以低于市场价5%~10%的价格挂牌。由于大家竞相调低价格,因此在不到 个月的时间里,房价便下跌到了现在的水平。 中国社科院金融所研究员尹中立指出,温州房价泡沫破裂,实属必然。他表示,在房地产市场持续上涨时间越长,参与者信心就会越大,而信心越大则会导致炒房者的资金杠杆倍数越大,因此通过高利贷融资炒房的方式也会越来越普遍。但一旦房价停止上涨,整个游戏便会戛然而止。 温州如此,其他城市会否跟进?这要结合当地的市场实际情况来具体分析。从目前来看,除了之外,还未见有其他城市出现类似情形,因此事态如何进一步发展,还有待观察。 坚持调控 温州楼市的现状,是调控取得的积极成果。一个曾经投机泛滥、极不规范的市场,一个已经严重脱离了实际需求的市场,在调控的作用下,逐渐趋于理性。我们看到,挤出温州楼市中房价泡沫的无形之手是限购令。在采访中记者了解到,温州版限购令要严于国家要求,如为了防止炒作,要求新开楼盘一次性全部公开所有房源,避免造成房源紧张的假象。在购房资格的规定方面,国家要求并未涉及到农村的房产,而温州将这个因素也考虑了进来。炒房客并不分户籍,城市、农村人都有,因此温州的做法,非常具有针对性。 温州楼市出现的降价潮是一个信号,它说明调控作用正在逐渐显现。那么,现在大家为关心的是,未来的市场究竟会怎么走?近,包括芜湖、佛山等城市变相“救市”,一度让民众暗自担忧,难道调控会因为地方的“小动作”而有所松动吗? 对此我们认为,炒房的危害是不言而喻的,诸如“抬高劳动力成本,削弱国民经济整体竞争力”、“进一步加剧社会贫富差距”、“抑制社会有效需求”、“扭曲整个国家的产业结构”、“增加金融风险”等等。因而在这敏感时期,应该坚持调控的大方向不能改变,要坚决继续抑制楼市中的各种投机行为。在此基础上,对调控政策进行微调是可行的,但不管如何微调,底线一定要守住。

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